FOLHA DE SÃO PAULO
LEANDRA PERES
DA SUCURSAL DE BRASÍLIA
O governo quer aproveitar o pacote de estímulo à habitação para viabilizar a volta da Caixa Econômica Federal aos financiamentos imobiliários com parcelas mais baixas no início do contrato.
A intenção é deixar que o mutuário escolha entre duas alternativas. Uma prestação inicial menor, mas que vai subindo de acordo com a variação da TR (Taxa Referencial) ao longo do contrato, a chamada tabela Price, ou pagamentos mais altos no começo do financiamento, com a vantagem de parcelas decrescentes, método conhecido como SAC (Sistema de Amortizações Crescentes).
A medida procura reduzir os questionamentos jurídicos e fazer com que a Caixa, que responde por 70% do crédito habitacional no país e não oferece esse tipo de financiamento aos mutuários há seis anos, volte ao mercado. O sistema é usado pelo setor privado, apesar das disputas na Justiça. A Caixa Econômica informou que deixou de adotar a tabela Price por questões estratégicas.
A avaliação feita pelo governo é que a população de baixa renda dependerá de prestações mais baixas para ter acesso aos financiamentos que serão liberados no pacote de estímulo à habitação. Além disso, sem a Caixa, a oferta de dinheiro para a população mais pobre não será feita pelos bancos privados, segundo análise de técnicos que trabalham no assunto.
“Sem avanço”
“Isso não é um avanço. A tabela Price já é usada, e todos os outros sistemas de cálculo das prestações derivam dela, inclusive o SAC. [Com a tabela Price] o mutuário consegue comprar um imóvel melhor, mas tem mais risco [por causa da correção nas prestações]”, afirma o diretor-executivo da Asmut (Associação dos Mutuários e Consumidores de Imóveis), Herbert Tavares.
Num financiamento de R$ 40 mil para um mutuário com renda de R$ 2.500, a diferença entre os sistemas de cálculo das prestações é de R$ 85,13. Segundo simulação que pode ser feita na página da Caixa na internet, o primeiro pagamento pelo SAC é de R$ 383,11. Pela tabela Price, fica em R$ 297,98.
Nos dois casos, a prestação é sempre corrigida pela TR. A diferença é que, no caso da tabela Price, a tendência é que os pagamentos subam à medida que a correção for aplicada. Dessa forma, se houver um aumento na TR, o valor mensal também sobe e pode acabar comprometendo a renda do mutuário e levar à inadimplência.
“O sistema de cálculo das prestações não tem nada a ver com o equilíbrio econômico do contrato. Uma prestação mais baixa é garantida apenas se forem cobrados juros mais baixos. O mutuário deve escolher o risco que vai correr. Na tabela Price é o de as prestações subirem muito, se a TR explodir”, diz o professor do Ibmec, José Dutra Sobrinho.
No caso do SAC, há menos influência da TR porque o mutuário devolve o dinheiro tomado emprestado do banco mais rapidamente. Mas Dutra explica que a prestação também será afetada por um aumento da TR.
Para viabilizar esse tipo de financiamento, o governo terá que resolver uma disputa jurídica antiga. A Justiça entende que é proibida a cobrança de juros sobre juros, sistema que serve de base para os cálculos da tabela Price e recorrentemente dá ganho de causa a mutuários que questionam o sistema no Judiciário.
